Prestamo Vivienda

Todos los seres humanos necesitamos un lugar en el que vivir.

Como nos hemos acostumbrado a las comodidades de una vivienda, ya nadie tiene ganas de cobijarse en el interior de una cueva, como hacían nuestros antepasados.

La necesidad de tener un sitio en el que asentarnos es una de las más básicas de cualquier ser humano.

Por ese motivo, se considera como un acto de madurez abandonar la casa paterna para empezar a vivir de modo independiente, en un lugar distinto al de los padres.

De hecho, una casa es el elemento básico para crear una familia.

Por eso es normal dedicar una parte importante de los ingresos mensuales al pago de una vivienda.

Pero es complicado —por no decir imposible— ahorrar lo suficiente como para comprar una casa al contado. Y si no quieres vivir de alquiler, la única opción que te queda es pedirle dinero prestado a una entidad bancaria para poder adquirir el inmueble en el que deseas vivir.

En esta sección de Dinero Rápido vas a encontrar un ranking con los mejores préstamos para vivienda.

Qué es un préstamo hipotecario

Las financiaciones para la compra de una vivienda se articulan sobre la base de los préstamos hipotecarios.

Un préstamo hipotecario es un préstamo personal que te hace una entidad financiera para que te puedas comprar un inmueble.

Es decir: el banco te deja el dinero para que pagues la casa, y a cambio tú te comprometes a devolver en cuotas mensuales el total prestado más unos intereses.

En el caso de que no devuelvas el dinero prestado, el banco puede ejecutar la garantía del préstamo, que es la vivienda. 

Estas son algunas de las características principales de este tipo de préstamos para vivienda:

• Se hacen sobre un inmueble: no puede haber préstamo hipotecario si no hay un inmueble como garantía del pago.
• Es un préstamo a medio-largo plazo: lo normal es que este tipo de créditos a largo plazo duren entre 15 y 30 años, dependiendo siempre del capital prestado, de los intereses y de la cantidad mensual que puedas pagar.
• Debe figurar en escritura pública: el préstamo se firma ante notario. Una vez se firme el contrato, el notario elaborará una escritura pública que se inscribe siempre en el Registro de la Propiedad.
• Cuando se efectúe el pago completo, hay que notificarlo al registro: para que quede claro que has pagado por completo tu vivienda, debes solicitarle al banco que cancele la hipoteca y libere de cargas tu casa en el Registro de la Propiedad (lo cual conlleva unos gastos).

La vivienda como garantía de devolución del préstamo

La mejor forma de diferenciar un préstamo personal de uno hipotecario es a través de la vivienda.

Si pides un préstamo para comprarte una casa —pero esta casa no se va a utilizar como garantía—, entonces estaríamos ante un préstamo personal para vivienda.

Por el contrario, si el banco te da un préstamo para comprarte un inmueble —y el banco te exige como garantía de pago el propio inmueble—, entonces estaríamos ante un préstamo hipotecario.

Lo más habitual en los préstamos para comprar casa es que sean hipotecarios, ya que la cantidad prestada es muy elevada y los bancos quieren tener garantías de que recuperarán el dinero.

Siempre se ha pensado que los inmuebles son bienes seguros, que conservan una gran parte de su valor a lo largo del tiempo, y que incluso pueden llegar a revalorizarse. Esa es la razón de que se puedan usar como una garantía de pago, ya que si el dueño no responde, el banco puede actuar sobre la casa, ejecutando la garantía que asegura el pago de la deuda.

En un proceso de ejecución hipotecaria, los tribunales sacarán a subasta la casa para cubrir la deuda pendiente. En ese caso, se pueden producir tres situaciones distintas:

• La casa se vende en la subasta por una cantidad mayor que la deuda pendiente: el banco cobrará su deuda y el dinero sobrante se lo queda el propietario.
• La casa se vende por el mismo precio que la deuda pendiente: si la venta del inmueble se ha hecho por un valor similar al de la deuda pendiente, se liquida el préstamo pero el propietario pierde su casa sin ver ni un euro.
• La casa se vende en subasta por un precio inferior al de la deuda pendiente: en ese caso, la deuda no quedaría cubierta y el banco podría seguir reclamándola, Este tercer escenario es el que se produjo en España durante la crisis, ya que muchos bancos no aceptaban la dación en pago como medio para cancelar la deuda, si el valor en subasta de la vivienda era menor que la deuda pendiente. 

Clases de hipotecas

Se puede decir que hay tres clases de préstamos hipotecarios, en función del tipo de interés que se aplica:

• Hipoteca variable: el tipo de interés va variando en función de un índice de referencia como el EURIBOR. Cada cierto tiempo, el banco revisa el índice de referencia y si este ha subido aplica una subida de los intereses del préstamo. Por el contrario, si el índice ha bajado, el banco debe repercutir también esa bajada en los intereses, ya que las cláusulas suelo están prohibidas en España..
• Hipoteca fija: este tipo de préstamos mantienen fijo el tipo de interés a lo largo de toda la vida de la hipoteca. Suele ser elegida por aquellos clientes que quieren saber en todo momento lo que van a pagar. Y también pueden ser muy útiles para blindar un tipo de interés bajo, en caso de que se prevean subidas fuertes en un futuro.
• Hipoteca mixta: la hipoteca mixta garantiza un período de tiempo mínimo en el que el interés será fijo (por ejemplo: los primeros cinco años). A partir de entonces, el tipo se convierte en variable y se va a adaptando a las fluctuaciones del índice de referencia.

Cuánto dinero te va a prestar el banco

Uno de los detalles más importantes que debes tener en cuenta a la hora de pedir un préstamo para comprar vivienda es el valor de la misma.

Más que el valor de la vivienda, es todavía más crucial entender que las entidades bancarias casi nunca te van a financiar el 100% de lo que te cueste la casa.

Si quieres comprarte un piso que cuesta 300.000 euros, muchos bancos te van a pedir que entregues de tu bolsillo una parte que puede ser del 25% o el 30%, con lo que tendrás que tener ahorrados como poco unos 90.000 euros (si te piden el 30%).

Otro detalle que mucha gente desconoce es que el banco solo se fija en el precio de tasación del inmueble que estás pensando adquirir, que no tiene por qué coincidir con el que tú pagas.

Es posible que la hipoteca que te interesa solo cubra el 70% del valor de tasación. Entonces, si tu vivienda termina siendo tasada en 265.000 —en vez de los 300.000 euros que te va a costar—, vas a tener un problema porque el banco solo te prestará 185.000 euros (en lugar de los 210.000 euros que necesitas).

Esto quiere decir que, si vas a comprarte un piso mediante un préstamo hipotecario, te conviene tener unos buenos ahorros, si no quieres que la operación se vea truncada.  

Qué requisitos tienes que cumplir para que te concedan un préstamo para comprar una vivienda

Al tratarse de financiaciones muy elevadas, no todo el mundo puede conseguir una hipoteca para su vivienda.

Con carácter general, estos son los requisitos más habituales que piden casi todas las financieras:

• Edad: ya que estos préstamos dependen en gran medida de la capacidad de generar ingresos recurrentes, suelen fijarse unos límites de edad que casi todas las entidades cumplen a rajatabla. Ser mayor de edad y no haber cumplido los 75 años. Pero las limitaciones son mayores, porque a los menores de 35 años no les dejan casi nunca cantidades grandes de dinero; mientras que a los mayores de 55 años les suelen limitar el plazo de devolución al tiempo que les queda de vida laboral.
• Cuestiones personales: para pedir una hipoteca debes explicarle al banco cuál es tu situación personal. A parte de tu edad, también te preguntarán si cuentas con un trabajo fijo, qué proyección de futuro tienes en tu empresa, tu estado civil, el número de hijos que tienes o si existe la posibilidad de que algún familiar te pueda avalar en la operación (en caso de que el banco lo considere necesario).
• Datos económicos: tienes que explicar cuáles son tus ingresos y los de tu pareja. En general, el banco quiere ver que hay ingresos suficientes para pagar las cuotas de la hipoteca. Y además también desea conocer la proyección profesional de todos los que vayáis a ser titulares del crédito. Con esta información, el banco puede considerar, por ejemplo, que alguien con ingresos muy elevados corre peligro de no poder pagar su hipoteca porque su trabajo es muy inestable y carece de ahorros. Pero en cambio puede aprobar la operación a un matrimonio de funcionarios con sueldos más bajos, ya que tienen el trabajo asegurado con carácter vitalicio.
• Ahorros: ya hemos visto que necesitas tener ahorros suficientes no solo para pagar la entrada de la casa, sino también para hacer frente a los gastos de tramitación de la hipoteca (unos corren por cuenta del banco y otros los pagas tú). Además, el hecho de tener ahorros es también una prueba para el banco de que tu capacidad de endeudamiento es suficiente para que puedas cumplir con tus obligaciones.

Cómo saber cuáles son los mejores préstamos para comprar casa

Si cumples con los requisitos expuestos en el epígrafe anterior, puedes empezar a buscar los préstamos para vivienda que más te cuadren.

En esta página dispones de un ranking en el que valoramos las mejores entidades que ofrecen hipotecas.

Para que sepas cómo elegir, debes fijarte en los siguientes elementos:

• El tipo de interés: mira siempre la TAE, ya que este índice incluye también todos los gastos adicionales, con lo que podrás comparar entre los distintos préstamos, para ver cuál es más barato o más caro.
• El plazo de devolución: tan importante como el interés es el plazo de devolución. Partiendo de la base de que cuanto más largo es el plazo de devolución más caro es el préstamo, también hay que pensar acerca de las cuotas mensuales que eres capaz de pagar, no sea que el dinero mensual dedicado a la hipoteca te termine asfixiando.
• El porcentaje de financiación máximo: ya hemos señalado que no todas las entidades conceden préstamos hipotecarios por el 100% del valor de tasación. En algunos casos, financian el 90%, el 80% o el 70% del valor de tasación, así que deberás tenerlo en cuenta no sea que te quedes corto (si no dispones de ahorros considerables).
• Las comisiones: aunque la TAE ya incluye las comisiones, conviene valorar solo los préstamos que cobren unas comisiones más bajas, ya que esto también reduce el coste final del préstamo.

Los productos vinculados: los bancos suelen exigir la contratación de productos vinculados a la hipoteca como pueden ser seguros de vida y de vivienda, domiciliación de la nómina, tarjetas de crédito o planes de pensiones. Algunos productos son necesarios y otros se vinculan a la hipoteca a cambio de reducciones del tipo de interés. En cada caso deberás valorar también estas partidas para saber si te convienen o no.